大灣區7月房地產行業月報

信息來源于:互聯網 發布于:2021-08-16

    快速了解灣區9城一月市場特征
    7月看點

    1.“年中沖刺”后自然回落,核心城市穩中微降、外溢分化加劇
    年中節點沖刺后,7月全國市場供應放緩、成交延續,灣區市場迎來“傳統淡季”,供需呈現自然回落。核心城市政策下穩中微降,外溢城市分化明顯:
    ●特征一,政策收緊下廣深市場穩中微降,成交趨于理性。廣州受限價、人才及信貸政策持續收緊影響,房企供貨積極性減弱、熱度小幅回落,其中南沙人才政策預期收緊下,月內成交表現為前高后低。深圳政策高壓下,需求受抑,新房市場穩中微降,二手維持低位。
    ●特征二,外溢城市分化加劇,佛中維穩,莞惠有所降溫。佛山平穩走量,臨廣部分項目受土拍熱度傳導、價格跳漲,去化承壓,三水受恒大降價項目拉動成交表現良好;中山熱度聚焦東部馬鞍島板塊;東莞調控加碼下市場預期走弱;惠州信貸政策高壓下持續低迷。
    ●特征三,內生城市年中節點后呈現自然回落。江肇年中節點效應明顯,市場自然回落,項目多以續銷為主,部分項目以價換量但效果一般。

    2.土拍節奏放緩,佛莞出讓規模過半
    大灣區7月土地在年中節點后自然回落,總成交建面285萬㎡,佛莞土地出讓體量較大,佛山出讓6宗宅地共151萬㎡,占灣區成交規模過半;東莞以56萬㎡緊隨其后,整體熱度仍在,但部分地塊熱度有所下降,后續政策加碼或將傳導至土地市場。

    一、樓市動態
    1、全國視角
    7月供應整體放緩,成交維持回調趨勢,但整體表現較強勁。
    7月重點40城商品住宅成交面積3030萬㎡,環比下降6%,較2020年和2019年同期分別下降9%和微升3%。銷售淡季整體供應收縮下,成交延續“小陽春”后的回調態勢,但成交規模仍高于去年月均水平。華南、華中、東北供應高位回落、環比降幅均超3成。
    分線來看,一線供需表現平穩;二線供應回落下成交維持相對強勁,環比基本持平;三四線熱度持續回落,不及近兩年同期。
全國監測40城商品住宅分區成效情況

    分區域來看,華東整體熱度延續、需求強勁,受供應拖累,成交表現回落;華南熱度延續小幅回落,嚴調控下廣州有所降溫、深圳維持平淡;中部和西部核心城市熱度維持,武漢、成都成交明顯放量,長沙、重慶受土拍帶動明顯;華北、海西自然回落,天津、青島客戶入市理性、價格敏感度高,福州成交有所下降;東北供應幾近腰斬、市場明顯回落。

    2、大灣區樓市
    大灣區成交
    年中沖刺后成交自然回落,政策持續發酵,市場熱度趨于平淡。
    7月大灣區9城商品住宅成交面積為490萬㎡,由于多城政策收緊,成交趨于冷靜,同比下降27%;同時年中節點沖刺后供貨節奏放緩,成交自然回落,環比小幅下降8%。預計政策收緊影響持續發酵下,熱度有所下滑,成交量將維持低位。
大灣區9城月度宅地成交情況

    大灣區9城表現
    核心城市熱度穩中微降,佛中表現平穩,莞惠熱度有所下滑。
    廣州受人才、信貸政策持續收緊影響,熱度穩中微降,成交量同環比分別下滑17%和12%;中心及黃埔區域供應不足、成交低位;南沙人才政策預期收緊下,月內成交表現前高后低;增城分化明顯,熱點板塊去化表現良好。深圳政策高壓下,需求受到抑制,新房市場穩中微降,二手持續低迷,持續兩月成交不超4000套(2020年下半年月均超8000套)。
    佛山市場表現平穩,臨廣三山新城、陳村等部分項目受萬科三山新城地塊熱度傳導,價格跳漲但去化一般;三水受恒大降價項目拉動成交表現良好。東莞熱度有所下降,政策持續加碼下,市場存調整壓力;惠州市場持續下滑,成交量達年內次低位。受信貸政策高壓影響,供需同比回落明顯,分別下降46%、55%。中山表現平穩,東部馬鞍島仍為成交熱點。
    珠海市場熱度穩中微降,受疫情影響全市客戶量有所下降,斗門供應增加下競爭激烈,客戶觀望情緒加重,唐家灣多項目停渠后深莞客減少,市場熱度下滑。江肇年中節點效應明顯,市場呈現自然回落,項目多以續銷為主,部分項目以價換量但效果一般。
大灣區9城7月商品住宅成交同比情況商品住宅成交同比情況大灣區9城7月市場表現特征大灣區9城7月市場表現特征大灣區9城7月市場表現特征
    二、土地動態
    1、全國及大灣區成交
    ●首輪“兩集中”基本結束,55城宅地供求自然回落。
    全國土地市場重點監測55城7月宅地成交同比下降6成,溢價率維持平穩,微漲1個百分點至13%。首批兩集中出讓基本結束,7月為土地市場相對空窗期,供求自然回落,環比分別下降59%、66%;分區來看,多個區域成交環比降幅超50%,華北相對平穩。
    ●大灣區土地市場整體平淡,佛山出讓占比過半。
    大灣區9城7月總成交285萬㎡,半年節點后供應減少,成交自然回落,本月僅佛山、肇慶、東莞、惠州、江門有宅地成交;整體溢價率16.4%,較6月小幅回升;佛山本月出讓積極,共成交151萬㎡,占灣區總成交超5成,臨廣及禪城片區成交維持熱度;東莞以56萬㎡緊隨其后,道滘鎮、麻涌鎮等優質另外,從東莞發布的2021年供地計劃來看,整體供應上升幅度較大,或將部分緩解土地供求緊張的關系。
大灣區9城月度宅地成交情況
    2、城市表現
    佛山以151萬㎡成交面積領跑,共成交6宗宅地,成交總金額超103億元,其中順德區3宗,禪城區2宗,南海區1宗,南海桂城地塊、順德容桂地塊競爭相對激烈,溢價率超20%,房企積極拿地,萬科、保利、綠地等房企均有所斬獲。
    東莞本月共成交4宗宅地,總成交建面56萬㎡,攬金71億元。房企拿地熱情依然高漲,華僑城16.3億斬獲麻涌鎮宅地,折合樓面價14008元/㎡,創區域新高;中海以溢價27.6%競得道滘鎮宅地,折合樓面價18678元/㎡。但8月初調控政策再次升級,后續對土地市場或將帶來一定影響。
    另外,從東莞2021年供地計劃來看,住宅用地占地面積達309萬㎡,同比上漲53%,預計將有效緩解土地供求緊張的關系,同樣也將對市場造成一定的調整壓力。
    肇慶出讓4宗商住用地,均以底價成交,總建面48萬㎡,成交金額7.3億元。其中3宗位于肇慶新區,由萬達以底價競得。
2021年7月大灣區9城宅地成交情況
    3、土拍排行
    TOP10總價排行榜中,佛山、東莞包攬9宗地塊,佛山5宗,東莞4宗,惠州1宗。
    從總價門檻來看,7月TOP10門檻為8.8億元;其中佛山南海桂城地塊總價高達50.9億元,東莞道滘鎮地塊及佛山順德杏壇地塊以31億元、18.3億元分列二三。
    從拿地企業看,保利在東莞、佛山各拿下1宗,萬科、中海、華僑城等房企均有所斬獲。
2021年7月大灣區9城總價TOP10地塊排名

    7月TOP10溢價率門檻僅為8.7%,TOP3的宅地來自佛山及東莞。華僑城以近40%溢價率競得東莞麻涌鎮地塊,高居榜首;中海競價積極,以28%溢價率分別競得東莞道滘鎮及惠州惠城地塊。
2021年7月大灣區9城高溢價TOP10地塊排名
    三、后市研判
    (1)市場端:經歷年中沖刺后,7月多城供應放緩,需求回落,核心城市廣深市場穩中微降,外溢城市佛中維穩,莞惠有所降溫。
    展望后市,政策高壓延續,8月受傳統淡季及疫情反撲影響下,市場熱度平穩,成交或將維持低位。廣州8月初黃埔取消人才購房,未來南沙等區域不排除人才政策進一步收緊可能;深圳政策高壓下將維持平穩放量,大學區招生或加劇區域分化;東莞8月初政策再度加碼,預計新房市場短期存進一步調整壓力;惠州7月底住建部約談后政策有加碼風險,預計整體市場將維持冷淡;珠海受疫情反撲影響,客戶量減少,熱度將進一步回落;江肇市場維持平淡。

    (2)土地端:8月深圳將迎來第二批集中供應宅地,共22宗,總建面超280萬㎡,佛山、東莞也將迎來超百萬㎡宅地供應,預計8月市場整體成交量將明顯回升。深圳、東莞、佛山臨廣片區將受到持續關注,熱度相對較高。
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