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大灣區7月房地產行業月報

信息來源于：互聯網 發布于：2021-08-16

    快速了解灣區9城一月市場特征
    7月看點
    1.“年中沖刺”后自然回落，核心城市穩中微降、外溢分化加劇
    年中節點沖刺后，7月全國市場供應放緩、成交延續，灣區市場迎來“傳統淡季”，供需呈現自然回落。核心城市政策下穩中微降，外溢城市分化明顯：
    ●特征一，政策收緊下廣深市場穩中微降，成交趨于理性。廣州受限價、人才及信貸政策持續收緊影響，房企供貨積極性減弱、熱度小幅回落，其中南沙人才政策預期收緊下，月內成交表現為前高后低。深圳政策高壓下，需求受抑，新房市場穩中微降，二手維持低位。
    ●特征二，外溢城市分化加劇，佛中維穩，莞惠有所降溫。佛山平穩走量，臨廣部分項目受土拍熱度傳導、價格跳漲，去化承壓，三水受恒大降價項目拉動成交表現良好；中山熱度聚焦東部馬鞍島板塊；東莞調控加碼下市場預期走弱；惠州信貸政策高壓下持續低迷。
    ●特征三，內生城市年中節點后呈現自然回落。江肇年中節點效應明顯，市場自然回落，項目多以續銷為主，部分項目以價換量但效果一般。

    2.土拍節奏放緩，佛莞出讓規模過半
    大灣區7月土地在年中節點后自然回落，總成交建面285萬㎡，佛莞土地出讓體量較大，佛山出讓6宗宅地共151萬㎡，占灣區成交規模過半；東莞以56萬㎡緊隨其后，整體熱度仍在，但部分地塊熱度有所下降，后續政策加碼或將傳導至土地市場。

    一、樓市動態
    1、全國視角
    7月供應整體放緩，成交維持回調趨勢，但整體表現較強勁。
    7月重點40城商品住宅成交面積3030萬㎡，環比下降6%，較2020年和2019年同期分別下降9%和微升3%。銷售淡季整體供應收縮下，成交延續“小陽春”后的回調態勢，但成交規模仍高于去年月均水平。華南、華中、東北供應高位回落、環比降幅均超3成。
    分線來看，一線供需表現平穩；二線供應回落下成交維持相對強勁，環比基本持平；三四線熱度持續回落，不及近兩年同期。
全國監測40城商品住宅分區成效情況
    分區域來看，華東整體熱度延續、需求強勁，受供應拖累，成交表現回落；華南熱度延續小幅回落，嚴調控下廣州有所降溫、深圳維持平淡；中部和西部核心城市熱度維持，武漢、成都成交明顯放量，長沙、重慶受土拍帶動明顯；華北、海西自然回落，天津、青島客戶入市理性、價格敏感度高，福州成交有所下降；東北供應幾近腰斬、市場明顯回落。

    2、大灣區樓市
    大灣區成交
    年中沖刺后成交自然回落，政策持續發酵，市場熱度趨于平淡。
    7月大灣區9城商品住宅成交面積為490萬㎡，由于多城政策收緊，成交趨于冷靜，同比下降27%；同時年中節點沖刺后供貨節奏放緩，成交自然回落，環比小幅下降8%。預計政策收緊影響持續發酵下，熱度有所下滑，成交量將維持低位。
大灣區9城月度宅地成交情況
    大灣區9城表現
    核心城市熱度穩中微降，佛中表現平穩，莞惠熱度有所下滑。
    廣州受人才、信貸政策持續收緊影響，熱度穩中微降，成交量同環比分別下滑17%和12%；中心及黃埔區域供應不足、成交低位；南沙人才政策預期收緊下，月內成交表現前高后低；增城分化明顯，熱點板塊去化表現良好。深圳政策高壓下，需求受到抑制，新房市場穩中微降，二手持續低迷，持續兩月成交不超4000套（2020年下半年月均超8000套）。
    佛山市場表現平穩，臨廣三山新城、陳村等部分項目受萬科三山新城地塊熱度傳導，價格跳漲但去化一般；三水受恒大降價項目拉動成交表現良好。東莞熱度有所下降，政策持續加碼下，市場存調整壓力；惠州市場持續下滑，成交量達年內次低位。受信貸政策高壓影響，供需同比回落明顯，分別下降46%、55%。中山表現平穩，東部馬鞍島仍為成交熱點。
    珠海市場熱度穩中微降，受疫情影響全市客戶量有所下降，斗門供應增加下競爭激烈，客戶觀望情緒加重，唐家灣多項目停渠后深莞客減少，市場熱度下滑。江肇年中節點效應明顯，市場呈現自然回落，項目多以續銷為主，部分項目以價換量但效果一般。
大灣區9城7月商品住宅成交同比情況商品住宅成交同比情況大灣區9城7月市場表現特征大灣區9城7月市場表現特征大灣區9城7月市場表現特征
    二、土地動態
    1、全國及大灣區成交
    ●首輪“兩集中”基本結束，55城宅地供求自然回落。
    全國土地市場重點監測55城7月宅地成交同比下降6成，溢價率維持平穩，微漲1個百分點至13%。首批兩集中出讓基本結束，7月為土地市場相對空窗期，供求自然回落，環比分別下降59%、66%；分區來看，多個區域成交環比降幅超50%，華北相對平穩。
    ●大灣區土地市場整體平淡，佛山出讓占比過半。
    大灣區9城7月總成交285萬㎡，半年節點后供應減少，成交自然回落，本月僅佛山、肇慶、東莞、惠州、江門有宅地成交；整體溢價率16.4%，較6月小幅回升；佛山本月出讓積極，共成交151萬㎡，占灣區總成交超5成，臨廣及禪城片區成交維持熱度；東莞以56萬㎡緊隨其后，道滘鎮、麻涌鎮等優質另外，從東莞發布的2021年供地計劃來看，整體供應上升幅度較大，或將部分緩解土地供求緊張的關系。
大灣區9城月度宅地成交情況
    2、城市表現
    佛山以151萬㎡成交面積領跑，共成交6宗宅地，成交總金額超103億元，其中順德區3宗，禪城區2宗，南海區1宗，南海桂城地塊、順德容桂地塊競爭相對激烈，溢價率超20%，房企積極拿地，萬科、保利、綠地等房企均有所斬獲。
    東莞本月共成交4宗宅地，總成交建面56萬㎡，攬金71億元。房企拿地熱情依然高漲，華僑城16.3億斬獲麻涌鎮宅地，折合樓面價14008元/㎡，創區域新高；中海以溢價27.6%競得道滘鎮宅地，折合樓面價18678元/㎡。但8月初調控政策再次升級，后續對土地市場或將帶來一定影響。
    另外，從東莞2021年供地計劃來看，住宅用地占地面積達309萬㎡，同比上漲53%，預計將有效緩解土地供求緊張的關系，同樣也將對市場造成一定的調整壓力。
    肇慶出讓4宗商住用地，均以底價成交，總建面48萬㎡，成交金額7.3億元。其中3宗位于肇慶新區，由萬達以底價競得。
2021年7月大灣區9城宅地成交情況
    3、土拍排行
    TOP10總價排行榜中，佛山、東莞包攬9宗地塊，佛山5宗，東莞4宗，惠州1宗。
    從總價門檻來看，7月TOP10門檻為8.8億元；其中佛山南海桂城地塊總價高達50.9億元，東莞道滘鎮地塊及佛山順德杏壇地塊以31億元、18.3億元分列二三。
    從拿地企業看，保利在東莞、佛山各拿下1宗，萬科、中海、華僑城等房企均有所斬獲。
2021年7月大灣區9城總價TOP10地塊排名
    7月TOP10溢價率門檻僅為8.7%，TOP3的宅地來自佛山及東莞。華僑城以近40%溢價率競得東莞麻涌鎮地塊，高居榜首；中海競價積極，以28%溢價率分別競得東莞道滘鎮及惠州惠城地塊。
2021年7月大灣區9城高溢價TOP10地塊排名
    三、后市研判
    （1）市場端：經歷年中沖刺后，7月多城供應放緩，需求回落，核心城市廣深市場穩中微降，外溢城市佛中維穩，莞惠有所降溫。
    展望后市，政策高壓延續，8月受傳統淡季及疫情反撲影響下，市場熱度平穩，成交或將維持低位。廣州8月初黃埔取消人才購房，未來南沙等區域不排除人才政策進一步收緊可能；深圳政策高壓下將維持平穩放量，大學區招生或加劇區域分化；東莞8月初政策再度加碼，預計新房市場短期存進一步調整壓力；惠州7月底住建部約談后政策有加碼風險，預計整體市場將維持冷淡；珠海受疫情反撲影響，客戶量減少，熱度將進一步回落；江肇市場維持平淡。

    （2）土地端：8月深圳將迎來第二批集中供應宅地，共22宗，總建面超280萬㎡，佛山、東莞也將迎來超百萬㎡宅地供應，預計8月市場整體成交量將明顯回升。深圳、東莞、佛山臨廣片區將受到持續關注，熱度相對較高。
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